Arras penitenciales, confirmatorias y penales: diferencias
"Arras" es el nombre genérico de la señal que se entrega al firmar un precontrato de compraventa de vivienda, pero el Código Civil distingue tres figuras con efectos muy distintos. Elegir la equivocada — o no dejar clara cuál firmas — puede salir caro si algo se tuerce antes de la escritura.
Arras penitenciales (artículo 1.454 del Código Civil)
Son las más usadas en compraventas entre particulares. Funcionan como un derecho de desistimiento pactado: si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada; si se echa atrás el vendedor, debe devolverla duplicada. Ninguna de las partes puede exigir a la otra que cumpla el contrato — solo puede quedarse (o perder) la señal. Es la fórmula que da más margen mientras se gestiona la hipoteca o se prepara la documentación.
Puedes consultar el texto vigente del artículo 1.454 en el Código Civil en el BOE.
Arras confirmatorias
Aquí la cantidad entregada es un simple anticipo a cuenta del precio, sin función de desistimiento. Si una parte incumple, la otra puede optar por exigir el cumplimiento del contrato (que se otorgue la escritura) o una indemnización por los daños causados — pero no basta con "perder la señal" para liberarse. Es la figura por defecto cuando el contrato no especifica qué tipo de arras son.
Arras penales
Combinan las dos anteriores: la señal es a la vez anticipo del precio y cláusula penal. Permiten exigir el cumplimiento del contrato además de ejecutar la penalización pactada por el incumplimiento, en vez de tener que elegir entre una cosa u otra. Se usan menos en compraventas entre particulares y más en operaciones donde interesa reforzar el compromiso de ambas partes.
Qué conviene firmar en la práctica
Para la mayoría de compraventas de vivienda entre particulares, las arras penitenciales son la opción más equilibrada — siempre que el contrato las nombre así expresamente y cite el artículo 1.454. Puedes generar el tuyo gratis con nuestro modelo de contrato de arras, que ya incluye esa mención para evitar que se interprete como un simple anticipo.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia principal entre los tres tipos de arras?
Está en qué pasa si una parte incumple. En las penitenciales, cualquiera puede echarse atrás perdiendo o devolviendo duplicada la señal — es una forma de desistimiento pactado. En las confirmatorias, la señal es solo un anticipo del precio y no permite desistir: si alguien incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños. Las penales combinan ambas: la señal actúa como cláusula penal además de anticipo.
¿Qué pasa si el contrato no dice qué tipo de arras son?
El artículo 1.454 del Código Civil regula expresamente las arras penitenciales, pero si el contrato no las califica así, la jurisprudencia tiende a interpretarlas como confirmatorias (simple anticipo del precio) — lo que significa que ninguna parte puede liberarse del contrato solo perdiendo o devolviendo la señal, y cabe reclamar el cumplimiento forzoso.
¿Cuáles son las más habituales en la compra de una vivienda entre particulares?
Las penitenciales, porque dan flexibilidad a ambas partes mientras se tramita la hipoteca o se prepara la escritura: el comprador puede echarse atrás perdiendo la señal, y el vendedor puede hacerlo devolviéndola duplicada. Por eso conviene que el contrato las nombre expresamente como penitenciales y cite el artículo 1.454 del Código Civil.
¿Puedo pactar arras y aun así exigir que se cumpla el contrato?
No con arras penitenciales puras: su función es precisamente permitir el desistimiento. Si quieres que el contrato sea vinculante y solo uses la señal como anticipo, necesitas arras confirmatorias, o un contrato de compraventa directo con condiciones suspensivas en vez de arras.
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