Qué pasa si el comprador o el vendedor incumple el contrato de arras
Firmaste arras y una de las partes se echa atrás antes de la escritura. Esto es lo que dice la ley sobre quién pierde qué.
Si se echa atrás el comprador
Pierde la cantidad entregada como arras. No hay negociación ni necesidad de que el vendedor demuestre un perjuicio: es la consecuencia automática que fija el artículo 1.454 del Código Civil para las arras penitenciales.
Si se echa atrás el vendedor
Debe devolver la señal duplicada — el doble de lo recibido. No puede simplemente vender a otro comprador sin resolver antes el contrato de arras contigo mediante esa devolución.
Lo que las arras penitenciales NO permiten
Ninguna de las partes puede exigir a la otra que cumpla el contrato (que se otorgue la escritura): la función de las arras penitenciales es precisamente sustituir esa exigencia por la pérdida o devolución duplicada de la señal. Si tu intención es poder forzar el cumplimiento, necesitas un contrato distinto (arras confirmatorias o compraventa directa), no arras penitenciales — mira las diferencias entre los tipos de arras.
Preguntas frecuentes
Firmé arras y el vendedor ha encontrado otro comprador que paga más, ¿puede vender igual?
Con arras penitenciales, el vendedor puede echarse atrás devolviendo la señal duplicada (artículo 1.454 del Código Civil). No puede vender a un tercero sin más: primero debe resolver el contrato de arras contigo, devolviéndote el doble de lo entregado.
¿Puedo exigir que se cumpla la venta en vez de aceptar la señal duplicada?
Con arras penitenciales puras, no: su función legal es precisamente permitir el desistimiento a cambio de perder o devolver la señal. Si quieres poder exigir el cumplimiento forzoso, necesitas que las arras se pacten como confirmatorias, no penitenciales.
¿Qué pasa si me arrepiento yo como comprador?
Pierdes la cantidad entregada como señal. El vendedor no tiene que devolverte nada ni demostrar que sufrió un perjuicio: es el efecto automático de las arras penitenciales.
¿Puedo reclamar algo más que la señal duplicada si el vendedor incumple?
Con arras estrictamente penitenciales, no — la devolución duplicada es la única consecuencia pactada. Si quieres poder reclamar además una indemnización por otros gastos (tasación, gestoría), tendría que pactarse expresamente en el contrato como una cláusula adicional.
Genera tu contrato de arras con esta cláusula clara
Deja explícito qué pasa si alguna parte incumple, citando el artículo 1.454.
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